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Mutui, piacciono di nuovo. Ma non sono più quelli di una vol... OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Il mutuo rinasce, insieme alle offerte. E ritorna l’annuale Of-MigliorMutuo 2014, che premia i vincitori. Ma cosa accadrà al mercato dei mutui casa nei prossimi mesi? Ci sarà un ritorno ai tempi pre-crisi? Torneranno le offerte fino al 120% del valore dell’immobile? Non proprio, dicono gli analisti di Of. Anche se, assicurano, le promozioni aumenteranno. E per il prossimo anno è prevista una maggiore lentezza nelle erogazioni, il passaggio dal finanziamento al risparmio, mutui sempre più cari e nuovi immobili venduti dalle banche

Mutui, piacciono di nuovo. Ma non sono più quelli di una volta

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I mutui seguono andamenti triennali. Ci sono stati i tre anni di lancio, dal 2002 al 2004, periodo in cui Of ha varato il suo portale Mutui@Confronto e il premio Of-MigliorMutuo, seguiti dai tre anni di boom, dal 2005 al 2007. Poi c’è stato il triennio del crollo, dal 2008 al 2010.
Dal 2011 al 2013, invece, è praticamente sparito il cliente o meglio il nuovo cliente: è stato il periodo delle rinegoziazioni, con qualche aiuto e soprattutto molte promesse di Stato. Il 2013 è stato l’anno nero del mutuo - poche le richieste - anche se è ripartita l’offerta e le banche, in particolari le territoriali e le popolari, hanno continuato ad erogare. Da qui la decisione di Of di non assegnare alcun premio.
Alcuni istituti hanno lanciato nuove campagne: ha iniziato Banca Popolare di Milano con il suo “Strizza il mutuo” seguita da Cariparma-Gruppo Crédit Agricole con un tasso fisso contenuto per i primi due anni e la promessa di un elettrodomestico. Poi è stata la volta di UBI Banca con il mutuo giovani coppie, con cui ha ripreso a fare pubblicità e di UniCredit che, proprio con Mutuo Valore Italia, è tornata anche in TV. Da poco, anche Credem ha rilanciato il mutuo con una massiccia campagna promozionale. Solo per citare quelle più evidenti: ma a lanciare mutui a spread ribassati ci sono anche Banco Popolare, Banco Desio, Banca Popolare di Vicenza (per i soci) e Veneto Banca e Banca Mediolanum per effettuare lavori di ristrutturazione.
Cosa accadrà quest’anno e soprattutto cosa succederà nel prossimo triennio 2014-2016? Ci sarà un ritorno all’era d’oro del mutuo quando gli spread erano sotto l’1% e si trovavano offerte anche fino al 120% del valore dell’immobile dato in garanzia? Non proprio.

Parola d’ordine: stabilità
I tassi dovranno per forza risalire, dato che oggi l’Euribor è prossimo allo zero, anche se l’indice europeo dovrebbe rimanere stabilmente a quota 0,25% per un periodo medio-lungo, parola del presidente Bce, Mario Draghi. E se l’Euribor risale, lo spread necessariamente scende, anche se di poco. Perché la parola chiave del mercato è: stabilità. Una stabilità che è richiesta anche a un altro spread, quello regolato dal confronto BTP italiani e BUND tedeschi, che dovrà rimanere sotto il 200% per poter consentire alle banche di offrire tassi competitivi. E che dipende dal Governo cioé dalla politica.
Il TAN di un variabile dovrebbe rimanere ancorato al 4%, quello di un fisso al 6%, sempre nella simulazione standard che da oltre dieci anni Of applica per valutare la migliore offerta cioè 100mila euro da restituire in 15 anni (vedi il MeteoMutuo in Mutui@Confronto). Il tasso rimarrà stabile anche nelle offerte online, quei mutui con zero spese di commissione offerti dalle banche dirette. Si tratta di prodotti che richiedono un fai-da-te che piace sempre di meno. Perché un mutuo online, pur impegnativo come importo da pagare, appare come un prodotto di serie B, difficile da accettare nell’era del caro mutuo. A meno che non sia arricchito da servizi di consulenza. L’online, invece, è sempre più usato per fare confronti e simulazioni.
I prossimi mesi vedranno con ogni probabilità il ritorno della domanda. Ma una domanda molto diversa da quella del periodo del boom. Perché il mutuo è cambiato. Ecco i 5 trend principali per i prossimi 12 mesi.

---- 1. Nuove “finestre” promozionali
Per mantenere il buon cliente, il socio oppure un investitore o per accaparrarsi nuovi clienti, le banche dovranno riuscire a fornire nuovi prodotti. Si prevedono promozioni a spread ribassati e con spese contenute, appoggiate da campagne e con iniziative di loyalty legate al conto corrente o a un prodotto assicurativo. Oppure alla possibilità di diventare soci con sconti sui servizi legati al risparmio e agli investimenti mobiliari. Queste promozione faranno risalire la domanda, ma non necessariamente il numero di erogazioni.

2. Lentezza nell’erogazioni
La messa a punto delle modalità di valutazione del cliente, ormai standard per tutti gli istituti e le procedure automatizzate, grazie anche alla firma digitale e alle piattaforme online, dovrebbero rendere la procedura di assegnazione più snella e veloce. Ma non è così. Al contrario si segnala una maggiore lentezza dovuta a diversi fattori. Eccone alcuni: il direttore di filiale un tempo aveva maggiori margini di manovra per formulare offerte ad hoc non necessariamente vincolate allo standard del foglio informativo. Oggi non è più possibile. Sempre più spesso a gestire il comparto mutui ci sono funzionari junior, preparati certo, ma senza alcun potere discrezionale. Se non si possiedono esattamente i requisiti standard richiesti, è inutile sperare di ottenere un mutuo. Anche quando la richiesta viene fatta dall’online, la trafila burocratica è lunga anche perché si deve poter contare su un numero sempre più ampio di persone disposte a prestare la propria fidejussione cioè a mettere sul piatto i propri immobili. Valutare una sola persona già porta via del tempo, immaginarsi se l’attività deve essere svolta su due, tre e perfino quattro persone che offrono la loro garanzia.

3. Da finanziamento a risparmio
Il nuovo mutuo - anche quello con spread ribassato in promozione - non offre più del 50-60% del valore dell’immobile dato a garanzia il cosiddetto Ltv o Loan to value, con una ipoteca media che da 150% è passata al 200%. Il mutuo, quindi, è assegnato a chi porta “denaro fresco”. Potrebbero essere clienti con risparmio gestito, ma anche chi ha chiuso un mutuo precedente, complice anche i tassi molto bassi degli ultimi anni, e intende migliorare la propria situazione abitativa. Oppure chi vuole riattare un immobile di proprietà. In altre parole, il mutuo è ridiventato interessante per le banche perché consente di selezionare i clienti in base al risparmio che mettono sul piatto. Da qui le formule innovative, per ora ancora purtroppo scarse, di mutui legati al risparmio non solo del singolo richiedente, ma di un entourage familiare e amicale.

4. Sempre più caro
La forbice della percentuale di erogazione parametrata al valore della casa, come si è detto, il cosiddetto LTV (Loan To Value), sta oggi tra il 66 e il 75%. L’attuale simulazione di Of è calcolata sul 70% (in precedenza era all’80%). Ci sono ancora banche che offrono fino al 100%. Solo che lo spread applicato al tasso in questo caso aumenta a scaglioni, di pari passo con l’indice Ltv E l’aumento è piuttosto sostanzioso. In crescita ci sono anche i costi per la pratica amministrativa che è intorno all’1% dell’importo erogato e per sottoscrivere la polizza incendio obbligatoria. Inoltre, chi non ha risparmi sufficienti può rivolgersi alle banche per completare l’erogazione con un prestito o meglio un maxi-prestito. Anche per questo prodotto stanno nascendo nuove promozioni e campagne. Ovviamente, in questo caso il Tan è quasi il doppio di quello per un mutuo.

---- 5. La banca che vende (o affitta) la casa
La crisi ha aumentato il numero di abitazioni pignorate e le banche si trovano a dover fare il mestiere del venditore di immobili (leggi qua). L’opportunità di vendita di questi immobili insieme al mutuo già in essere con il precedente proprietario, un mutuo quasi sempre “incagliato” in una operazione di cartolarizzazione, è un altro trend del periodo. Così come la possibilità di diventare affittuario della propria abitazione pignorata dalla banca in mancanza del pagamento delle rate.

La metodologia
Per stilare le sei classifiche parziali del premio Of-MigliorMutuo 2014, Of-Osservatorio finanziario ha analizzato nel corso di 12 mesi, 120 prodotti di 25 banche selezionate tra quelle nazionali, territoriali e pluriterritoriali oltre ad alcune banche dirette. E precisamente sono stati analizzati 35 mutui variabili (29,16%), 29 mutui a tasso fisso (24,17%), 24 a tasso misto (20%), 19 parametrati all’indice europeo Bce (15,8%) e 13 tra fissi e variabili, offerti alle giovani coppie (10,8%).
I prodotti sono costantemente monitorati nel DB Prodotti bancari di Of e ogni mese Of pubblica La Bussola Bouquet Mutui.
Le classifiche si basano su un punteggio misto quantitativo e qualitativo.
Quello quantitativo tiene in considerazione i risultati della simulazione standard usata da Of dal 2003, anno di pubblicazione del premio e del portale Mutuiaconfronto.com: finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni. Il montante, cioè la cifra da restituire alla banca, è calcolato sul Tan, indice di riferimento (IRS o Euribor oppure indice BCE) più spread cioè il guadagno della banca. Nel caso dei variabili e dei misti, il montante è solo indicativo (aiuta a capire se il mutuo è più o meno caro), perché è legato agli indici rilevati al 28 febbraio di quest’anno che potranno cambiare nel corso del periodo di ammortamento.
La simulazione di Of è cambiata quest’anno solo nel considerare la percentuale Ltv (Loan to value) ovvero la percentuale con cui si calcola l’importo massimo erogabile in base al valore dell’immobile ipotecato, percentuale che è passata dall’80% al 70% medio.

I punteggi qualitativi, con plus e minus, si basano sia sull’analisi dei servizi aggiuntivi come ad esempio la polizza assicurativa a protezione del credito sia sulle voci di costo, come l’istruttoria e le spese per l’incasso rata oltre al tasso di mora.
L’analisi dei fogli informativi e dei siti delle banche - con un punteggio che premia ad esempio le banche che mettono a disposizione simulatori, consulenza online, informazioni chiare ed esaurienti - sono una delle fonti, ma insieme sono stati analizzati risultati delle prove fatte dal focus permanente della community di Of durante il periodo di rilevazione (febbraio 2013-febbraio 2014) in diverse filiali e presso clienti.
Prendendo in considerazione i mutui posizionati nelle parti più alte delle sei classifiche parziali è stato selezionato l’Of-MigliorMutuo 2014, indipendentemente dalla tipologia di tasso.

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