Immobiliare rottamato. E ora: acquistare, affittare, investire?

Se le banche non concedono più credito, cioè mutui e finanziamenti, come fare per acquistare casa? La risposta è semplice: non si acquista più. O meglio, si acquista molto meno. A meno che non si abbia da parte una somma sufficiente per affrontare l’acquisto senza doversi rivolgere a una banca. O sempre che non intervenga la famiglia d’origine, come avviene perlopiù al centro-sud, a prestare i capitali necessari.
Il numero delle compravendite perfezionate nel secondo trimestre 2012, stando ai dati diffusi dall’Agenzia del territorio, si è ridotto del 24,9%. Il dato peggiore dal 2004, per una contrazione complessiva di 10 miliardi. Mentre l’affitto, un po’ a sorpresa, torna a far registrare valori positivi. Lo testimonia anche uno dei principali player del mercato, Tecnocasa, la rete di agenzie di intermediazione immobiliare in franchising che, infatti, fa registrare transazioni in continua ascesa nel settore degli affitti. Ma non solo. Per chi cerca casa ci sono anche soluzioni ibride, a metà strada tra acquisto e affitto. Cosa sta accadendo al mercato? Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto a Antonio Pasca, Presidente Tecnocasa Franchising Spa . Che ha fatto anche qualche previsione sull’andamento futuro del mercato. E ha spiegato cosa si deve aspettare chi, gli immobili, li acquista a scopo di solo investimento. Of: Il mercato dei mutui è in affanno.
Pasca: È vero. Le banche hanno incrementato gli spread per compensare l’aumentato costo di raccolta del capitale, hanno introdotto criteri più restrittivi per l’accesso al credito e hanno diminuito l’importo finanziabile, ora compreso tra il 60 e il 70% del valore dell’immobile.

Of: Le compravendite ne risentono?
Pasca: Sì. Il peggioramento del quadro economico e l’inasprimento della selettività del sistema bancario hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche in questo semestre. Il ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari, poi, ha raggiunto la percentuale più elevata dal 2007. A queste motivazioni si devono aggiungere le preoccupazioni relative al mondo del lavoro, che vede una disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani di età, e in generale un’incertezza lavorativa percepita in molti potenziali acquirenti. Ecco perché, in una situazione come questa, è normale che ad approfittarne sia il mercato degli affitti.

Of: Si spieghi meglio…
Pasca: Questa situazione ha determinato un aumento della domanda di abitazioni in affitto, in particolare per coloro che in questo momento non hanno un capitale iniziale da destinare all’acquisto dell’abitazione. Anche se, in generale, si evidenzia comunque un progressivo cambiamento del comportamento dei potenziali acquirenti.

Of: Cioè?
Pasca: Sono più prudenti e riflessivi, anche se magari dispongono dei capitali sufficienti per realizzare l’acquisto o sono consapevoli di poter ottenere un mutuo.

Of: Infatti, sulla homepage del vostro sito, a fianco della tradizionale ricerca per immobili da acquistare, ha fatto la sua comparsa anche quella dedicata agli immobili da affittare…
Pasca: In questa fase di mercato i dati delle richieste di affitto presenti sul portale tecnocasa.it stanno aumentando. Dalle informazioni provenienti dal nostro settore informatico risultano presenti nella nostra banca dati ben 516.500 richieste residenziali attive, di queste 395.150 per l’acquisto e ben 121.350 per l’affitto.

Of: Eppure a noi di Of risulta che sono ancora molte le abitazioni che rimangono vuote…
Pasca: È vero, ma le unità abitative restano vuote per volontà dei proprietari, che di fatto o non trovano inquilino adatto o non desiderano affittare l’immobile, sebbene con l’aggravio fiscale legato all’introduzione dell’Imu chi ha più unità immobiliari da dare in locazione sta pensando di venderle o di affittarle.

Of: Dunque se aumenta la domanda di immobili in affitto aumenterà anche il prezzo medio…
Pasca: In realtà no. Nella prima parte del 2012 i canoni di locazione di bilocali e di trilocali nelle grandi città sono in diminuzione del 3,2%. Anche se, negli ultimi tempi, sembrano riscuotere un sempre maggior interesse anche altre forme alternative all’acquisto.

---- Of: Per esempio?
Pasca: La locazione con riscatto. Negli ultimi mesi La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, ha promosso la formula commerciale della locazione con riscatto che sta già applicando in alcuni dei suoi complessi residenziali. Come quelli di Parabiago (MI) - Residenza La Meridiana e Residenza Futura, di Gerenzano (VA) – Residenza Le Terrazze, di Dalmine (BG) – Residenza La Perla e quello a San Lazzaro di Savena (BO) – Residenza Il Paleotto.

Of: E come funziona?
Pasca: Questa formula prevede la sottoscrizione di un normale contratto di locazione, con contestuale rilascio di opzione da parte de La Ducale Spa a favore del conduttore che potrà acquistare l’immobile ad un prezzo e a condizioni prefissate. Il vantaggio per il conduttore, eventualmente futuro acquirente, è relativo dunque alla possibilità di acquisire l’immobile in proprietà ottenendo uno sconto sul prezzo convenuto.

Of: Uno sconto esattamente pari a quanto già pagato durante il contratto di locazione?
Pasca: Non esattamente. La deduzione può essere rappresentata dall’intero ammontare dei canoni pagati o da parte di essi a seconda del momento in cui si esercita il diritto d’opzione di acquisto. In pratica, lo sconto diminuisce progressivamente in base alla durata della locazione.

Of: Come sta andando questa formula di locazione con riscatto?
Pasca: Siamo all’inizio, ma direi abbastanza bene. I target sono molteplici. Soprattutto i giovani che hanno contratti di lavoro a tempo determinato e che quindi attualmente non riescono ad accedere ad un mutuo, ma che hanno già il desiderio di investire i loro risparmi, presenti e futuri, in una casa. Ma anche coppie che altrimenti non potrebbero intraprendere l’esperienza della convivenza. Ragazzi che qualche anno fa hanno acquistato piccoli appartamenti (mono-bilocali) ma che con l’arrivo di un figlio necessitano di spazi più ampi ed inoltre hanno bisogno di tempo per vendere e valorizzare la loro abitazione. Ci sono anche persone che a causa di una separazione in corso non possono acquistare subito una nuova casa, ma che hanno immediata necessità abitativa.

Of: Oltre alla necessità abitativa però, l’immobiliare ha sempre risposto anche a bisogni di investimento…
Pasca: È vero. E anche oggi, l’acquisto di un immobile da mettere a reddito resta sempre un’ottima forma di investimento, sebbene quando si investa nel mattone si ragioni con un’ottica di lungo termine e di conseguenza si guardi soprattutto al capital gain.

Of: Dove è meglio acquistare?
Pasca: La diminuzione dei prezzi degli immobili negli ultimi semestri ha determinato delle ottime opportunità di investimento e dà la possibilità di spuntare valori interessanti sul mercato. Noi consigliamo sempre di puntare su zone servite, interessate da progetti di miglioramento e con una buona domanda di immobili in affitto.

Of: Uno sguardo al futuro. Cosa dobbiamo aspettarci dal mercato degli affitti?
Pasca: In questo momento non abbiamo dati previsionali, ma presumiamo che fino a quando la situazione sul mercato del credito e dell’acquisto delle abitazioni rimarrà tale ci sarà sempre una buona domanda di immobili in affitto. Quanto al futuro andamento dei canoni di locazione anche in questo caso molto dipenderà dalla volontà dei proprietari e dalla capacità di spesa espressa dai futuri inquilini.

Of: E se il mercato del credito si stabilizzasse, invece?
Pasca: Il mercato degli affitti ha sempre avuto un buon andamento in termini di domanda anche quando il mercato immobiliare era nella sua fase positiva, dal momento che tra coloro che optano per la locazione ci sono sempre studenti, lavoratori fuori sede giovani che decidono di lasciare la famiglia di origine per fare un’esperienza in affitto prima di acquistare l’immobile.

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