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SOMMARIO

La quinta edizione di Of-MigliorMutuo è vinta da Domus Giovani Fisso di IntesaSanpaolo, preferito dagli analisti perché ha un tasso fisso e finanzia fino al 100 per cento del valore della casa. Lo seguono sul podio Gran Mutuo Cariparma Fisso e Mutuo CheBanca! Fisso. Miglior mutuo variabile è invece il mutuo BPM che arriva per la prima casa a finanziare il 100 per cento e ha un periodo di ammortamento lungo. Il premio per il prodotto più innovativo va a Opzione sicura di unicredit Banca. E quello per la migliore emittente viene assegnato gruppo BPM

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Of-MigliorMutuo 2011: i vincitori

Due i fattori caratterizzano il mercato dei mutui oggi. Primo: i tassi fissi sono scesi sotto quota 5% a iniziare dall'ultimo trimestre 2010; i variabili, pur rimanendo ancora molto bassi, sono raddoppiati in un anno (l'Euribor a 1 mese dal 1 febbraio 2010 al 1 febbraio 2011 è passato da 0,90% a 0,43%). E' significativo che oggi l'Euribor a 1 anno sia più elevato dell'Irs per lo stesso periodo (rispettivamente 1,68% e 1,61%). Molto vantaggioso anche l'Irs sui 30 - 40 anni (rispettivamente 3,73% e 3,58%). Tutto questo mentre più voci si levano paventando un aumento dei tassi, complice anche un surriscaldamento dell'inflazione europea, con il timore di possibili impennate analoghe a quella che si registrò nel dicembre 2007 quando Euribor e Irs sfiorarono la soglia del 5% (leggi qui lo scenario). Per chi vuole dormire sonni tranquilli, quindi, il tasso fisso è la scelta privilegiata.

Il secondo fattore da tenere presente è che oggi le banche considerano il mutuo non più un prodotto profittevole, se non per acquisire nuovi clienti e che soprattutto la crisi del credito ha fatto scendere e di molto la quota percentuale di finanziamento rispetto al valore dell'immobile dato in garanzia, il cosiddetto loan to value (LTV): oggi la maggior parte delle banche tende a concedere una quota non superiore al 50-70% del valore della casa e stanno scomparendo le offerte HLTV (High LTV), cioè ad elevato valore oltre l'80% (leggi qui).

Date queste due principali condizioni che influenzano il mercato del prestito ipotecario per la casa, da un lato Of ha voluto premiare un mutuo a tasso fisso e dall'altro un prodotto che desse ancora la massima fiducia al cliente assegnando fino all'100% del valore dell'immobile dato a garanzia, pur nel rispetto di alcune condizioni.

Of-MigliorMutuo11, quinta edizione del premio assegnato da Of-Osservatorio, ha messo sul primo, secondo e terzo gradino del podio tre prodotti a tasso fisso. La medaglia d'oro va a Domus Giovani Fisso di Intesa Sanpaolo, un prodotto che arriva fino al 100% del valore della casa finanziata e agevola in caso di difficoltà economiche nel corso del periodo di ammortamento. Medaglia d'argento al Gran Mutuo Cariparma Fisso, che prevede flessibilità e agevolazioni e un periodo di ammortamento molto lungo, fino a 40 anni. Terzo gradino del podio per il mutuo CheBanca! a tasso fisso, che ha spese azzerate e un tasso decisamente interessante al di sotto del 5% (nella simulazione tipo di Of ovvero 100mila euro per 15 anni).

Una precisazione doverosa, prima di elencare tutti i vincitori della edizione 2011 di MigliorMutuo: da oltre 7 anni Of Osservatorio finanziario monitora l’offerta di finanziamenti per la casa in Italia. Da sempre, vengono effettuati dei mystery shop presso le filiali, per verificare se quanto presentato nei fogli informativi, piuttosto che nei comunicati stampa delle società, corrisponde alla reale offerta. Capita, con una frequenza statisticamente significativa, che non sempre la risposta della filiale corrisponda alle aspettative. Non solo: ma differenze vengono colte anche tra filiale e filiale della stessa banca. Di tutto questo viene tenuto conto nella valutazione degli analisti. Ovviamente, non è possibile verificare tutte le filiali della Penisola. Questa nota è dovuta a chi, avendo chiesto un nuovo mutuo o una surroga si fosse trovato di fronte a una offerta non corrispondente a quella indicata in questo Rapporto.

Le altre categorie del premio sono miglior tasso variabile, miglior tasso misto, migliore mutuo online, migliore emittente, prodotto più innovativo, migliore campagna. Il migliore fisso è ovviamente il vincitore, Domus Giovani fisso di Intesa Sanpaolo. Of-MigliorMutuo a tasso variabile/Euribor è Mutuo Tasso Variabile di BPM, un prodotto che arriva ad elargire anche fino al 100% per la prima casa, mentre Of-MigliorMutuo a tasso variabile/Bce è Mutuo Variabile BPM e Webank Bce.

Il migliore prodotto a tasso Misto è BNL 2in1 di BNL-BNP Paribas, un mutuo che parte variabile e che congela al momento della firma del contratto il tasso fisso successivo e l'importo della rata. In questo modo, approfitta dei tassi molto bassi attuali e garantisce una adeguata sicurezza sul futuro in caso risalgano.

Migliore online è il tasso fisso di Webank, anche qui con spread sotto l'1% e con la possibilità di scendere ancora se si sottoscive una delle due polizze a protezione del finanziamento previste. Le spese sono azzerate.

Ancora una volta Of-Osservatorio finanziario premia una banca popolare come migliore emittente: è la volta del gruppo Banca popolare di Milano e Webank, con le promozioni più interessanti del 2010, in particolare per il mutuo variabile con cap al 5% (BPM) e con spread ridotti sotto l'1%.

Il premio al mutuo più innovativo non va a un mutuo, bensì a una intera gamma di prodotti: è quell'Opzione di Mutuo di Unicredit Banca che è stata ribattezzato, nella pubblicità, il "mutuo con il tagliando".

Migliore campagna, infine, è stata giudicata quella di BNL2in1 con la promozione affidata a una storia di due giovani che coronano il sogno di formare una famiglia, avere un figlio e di acquistare una casa.

---- MigliorMutuo 2011
Domus Giovani Fisso di Intesa Sanpaolo (esiste anche la versione a tasso variabile), medaglia d'oro dei mutui 2011, è uno dei pochi prodotti sul mercato che offre ancora fino al 100% del valore dell'immobile, con un massimo 250.000 euro, per chi acquista la prima casa. Il prodotto è pensato per giovani di età compresa fra i 18 e i 35 anni anche se non hanno un lavoro a tempo indeterminato. Chi richiede il finanziamento deve però garantire alla banca di avere un lavoro da più di 6 mesi alla data della domanda di mutuo, di avere lavorato almeno 18 mesi negli ultimi 2 anni e di essere in possesso di un contratto di lavoro che abbia una durata minima residua di almeno 4 mesi alla data di domanda del mutuo. Il mutuo Intesa Sanpaolo, inoltre non prevede nè spese di istruttoria o di incasso rata, può essere abbinato al conto Zerotondo a canone zero e prevede ciambelle di salvataggio in eventuali periodi di minore disponibilità finanziaria per perdita di lavoro. Ad esempio, è possibile, dopo il regolare pagamento di 12 rate mensili, sospendere il pagamento fino a 6 rate mensili consecutive per un massimo di 3 volte nel corso della finanziamento. Allo stesso modo si può richiedere la diminuzione o l'allungamento della durata del finanziamento fino a un massimo di 5 anni, fino a un massimo di 40 anni ovvero 41 anni e 6 mesi in caso di esercizio dei tre posticipi rata, che per un tasso fisso è un periodo molto vantaggioso. In più, per lavoratori con contratto atipico, è prevista un'assicurazione decennale, che non comporta oneri aggiuntivi, per coprire il pagamento della rate del mutuo nel caso di eventuali periodi di disoccupazione. Il tasso offerto, è tra i più vantaggiosi, anche per un altro motivo: a fine 2010, Intesa Sanpaolo ha promosso uno sconto dello spread per chi vuole rinegoziare o surrogare che resta valido fino a fine marzo. Unica sul mercato, inoltre, Intesa Sanpaolo offre una “Polizza proteggi Mutuo”, che non è possibile recedere in caso di sinistro. Il premio anticipato è pagabile richiedendo un “Prestito Proteggi Mutuo" a tasso fisso vicino a quello del mutuo. La Polizza copre anche in caso di perdita di lavoro. Gran Mutuo Cariparma fisso, medaglia d'argento, promette un periodo di ammortamento molto lungo, fino a 40 anni, e una flessibilità nei pagamenti. Oltre a permettere di ridurre o aumentare l'importo della rata fino al 30%, infatti, consente di ridurre la rata della metà per un anno intero oppure la sospensione della rata per un 6 mesi consecutivi. Lo spread e le spese di istruttoria per chi è giovane sono più contenuti. Non è previsto il 100%. Quella di CheBanca! (mutuo a tasso fisso) è un'offerta considerata da Of conveniente per due motivi. Il primo riguarda il tasso che è inferiore di 0,40 punti base rispetto alla soglia del 5% (si attesa attorno al 4,6%) e il secondo riguarda le spese che sono azzerate. Inoltre, offre la protezione del mutuo con polizze multirischi tra le più vantaggiose sul mercato (leggi qui). Last but not least, CheBanca! mette a disposizione un sito ben fatto e informazioni chiare, di facile fruizioni e trasparenti. Anche nel caso di questo mutuo per la prima casa si arriva al massimo all'80% del valore dell'immobile dato a garanzia che scende al 75% per la seconda casa e al 70% per la surroga.

Migliore fisso/variabile euribor e bce
Mentre il migliore a tasso fisso è ovviamente il vincitore Domus Giovani fisso, Of-MigliorMutuo a tasso variabile/Euribor è Mutuo Tasso Variabile Euribor di BPM, fino al 100% per la prima casa e Of-MigliorMutuo a tasso variabile/Bce è Mutuo Variabile BPM-Webank Bce: nel primo caso, il prodotto è considerato migliore perché assegna fino al 100% del valore dell'immobile e inoltre ha spese ridotte per i più giovani. Nella versione con Cap, chiamato "TettoalTasso" ha un Cap tra i più vantaggiosi, al 5%, anche se in questa versione arriva ad elargire al massimo l'80% del valore dell'immobile dato in garanzia. Il Variabile Bce offerto da BPM e anche da Webank è l'offerta tra le più vantaggiose per questa versione di variabile che è agganciato all'indice di rinegoziazione della Banca Centrale Europea che è fermo all'1% da oltre un anno e mezzo. Lo spread, nel caso di Webank variabile Bce, è attualmente all'1,10% compresi sconti vari, con polizza casa gratuita e spese azzerate.

Migliore misto
Un discorso a parte merita il vincitore del migliore misto, quel BNL 2in1 che vince anche per la migliore campagna fatta nel corso del 2010. Questo mutuo è stata un'idea innovativa nel 2010 perché parte variabile e poi può continuare fisso, ma prenotando il tasso fisso al momento della stipula del contratto. In questo modo mette al riparo da eventuali surriscaldamenti dei tassi e approfitta dell'Euribor molto vantaggioso.

Online
Migliore online è stata giudicata l'offerta di Webank, in particolare per il tasso fisso o per il variabile con Cap, con spese azzerate e con la consulenza inclusa sia via telefonica che via chat nell'home banking. Gli spread oggi sono tra i più bassi sul mercato (0,80%) si sottoscrive una polizza a protezione del mutuo.

Migliore emittente
Il gruppo della Banca Popolare di Milano-Webank, migliore emittente 2011, ha ideato e lanciato nel corso del 2010 e prosegue nel 2011 promozioni innovative e con spread "sotto-costo": attualmente, ad esempio BPM mantiene ancora la promozione del mutuo variabile con Cap fissato al 5%, il più basso in assoluto e con spese più contenute per i giovani entro i 36 anni (la promozione è valida fino a fine aprile con richieste entro fine febbraio), mentre nel corso del 2010 ha offerto anche un variabile Bce con Cap al 5,5%, chiamato "Tassosemprebasso". BPM, infine, propone mutui al 100% a chi chiede un finanziamento per la prima casa e ha convenzioni con la provincia di Milano per mutui a tasso zero per i giovani, in particolare coloro che intendano mettere su famiglia coronando il sogno di una casa di proprietà. Webank fino a fine maggio (richiedendolo entro la fine di febbraio) offre spread a partire dallo 0,80% con spese di attivazione e gestione azzerate, perizia, polizza casa e incasso rata gratuiti. Webank offre mutui online, ma con un consulente personale per l'assistenza telefonica e via chat dall'home banking.

Più innovativo
L'offerta "Opzione Sicura" di Unicredit è stata considerata la più innovativa, perché prevede, per qualsiasi tipologia di prodotto con la possibilità, di cambiare tutto - tipologia di tasso, importo rata e durata del periodi di ammortamento - a costo zero (o quasi) e in modo semplice anche con una telefonata. La comunicazione ha puntato su questa "innovazione" promozionale (il mutuo con il tagliando) per trattenere i clienti attratti dalle sirene, numerose nel 2010, di prodotti in promozione (in particolare i mutui con il Cap che UniCredit ha in catalogo, ma non ha mai promosso) e per aprire le porte ai più giovani.

Migliore campagna
Il prodotto di BNL 2in1 vince anche il premio per la migliore campagna, con l'ideazione di una storia, quella di due giovani, Marco e Sofia, che narra come si sono conosciuti e innamorati e dei loro progetti futuri, tra cui, naturalmente l’acquisto di una casa. I due protagonisti che intendono acquistare una casa, ma non sanno quale sia la scelta migliore fra i vari tipi di mutuo offerti, fino a quando non si “imbattono” in una filiale Bnl che propone il mutuo 2in1 che soddisfa pienamente le loro esigenze, perché la rata si adatta alle loro capacità economiche e dà sicurezza. Nell’ ultima scena del video si vedono Marco e Sofia nella loro nuova casa, felici della scelta fatta e con le in attesa di un bimbo. Il video è stato riportato sia in spot tv, che via web, radio. E' tra le idee promozionali più viste e cliccate sul web.

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