Fisso o con il tetto: i mutui alla prova filiale

Sono considerati un finanziamento ipotecario al sicuro dal rialzo dei tassi. E una alternativa al tasso fisso. Ma sono ancora vantaggiosi? E quanto costano? Meglio, forse, un tasso fisso, oggi che il parametro di riferimento, Irs, è in calo da circa un anno? Quali sono le variazioni degli ultimi 12 mesi? E come cambieranno i tassi nel prossimo futuro? Il team di Of è andato in filiale e ha scoperto che...
di: Zara Stein
31 Agosto 2011
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Sono trascorsi due anni dalla premiazione di Of-MigliorMutuo 2009 vinto da un prodotto con Cap, (Mutuo Protezione di MPS, oggi non più disponibile, leggi qui) e i mutui con il tetto, cioé i variabili (Euribor o Bce) che pongono un livello massimo di tasso, sono ancora un prodotto che le banche propongono e promuovono. Anzi ce ne sono sempre di più. Nella rilevazione dell’agosto 2010, infatti, Of ne aveva monitorati 20 (leggi qui), oggi sono saliti a 28, con aumento del 40%.

E se si sono esaurite alcune valide promozioni, altre permangono a listino con tassi sostanzialmente stabili da oltre un anno. Il primo caso è quello di BPM che ha mantenuto per quasi un anno il suo “Tetto al tasso”, anche in versione Bce con Cap massimo al 5%, ma che oggi promuove solo la versione variabile Euribor con tetto massimo a quota 5,6%. Rimangono a listino da molti mesi sostanzialmente a tasso inviariato, ad esempio, il Mutuo Tasso Protetto di Barclays che propone, ma solo fino a oggi, un tetto al 5,99% e spread a 1,65% (a regime il Cap sale a quota 6%). Attenzione, però: per accedere a questa offerta bisognava sottoscrivere anche una polizza multirischi a protezione del finanziamento. Invariato anche il Mutuo ProTetto di Credem che è ancora con tetto massimo al 6,50% e uno spread del 2,50% da aggiungere a Euribor tre mesi.

In tutti gli altri casi ci sono state variazioni importanti anche nell’ultimo mese di agosto, sia nel Cap che nello spread. Tanto che chi è andato a chiedere le condizioni a inizio vacanze, si è trovato in una situazione ben diversa al ritorno dal mare o dai monti.

In alcuni casi, le prove fatte da Of hanno rilevato che in filiale, è proprio questa tipologia di mutuo ad essere proposta o caldeggiata? Come mai? I motivi sono sostanzialmente due: primo, per chi non vuole correre rischi eccessivi il mutuo a tasso fisso può essere la prima scelta, ma è ancora troppo caro. La differenza con un mutuo a tasso variabile è elevata: se si calcola un finanziamento di 100mila euro in 15 anni si finisce per pagare con un fisso quasi un terzo in più ogni mese. Davvero troppo. E allora, un variabile con un tetto massimo, può essere una valida alternativa. Attenzione però: ogni mese la rata oscillerà in base all’andamento dell’Euribor. Meglio affidarsi a un mutuo variabile Bce che per adesso rimane ancora al tasso fissato all‘1,5%. Purtroppo, nell’elenco dei mutui con Cap quelli Bce sono oggi soltanto quattro: Creval Mutuo Protetto, con Cap al 6% e spread 1 2,7%, Mutuo Cap&Floor Variabile Bce di Banco Desio con Cap a 6,25% e spread a 2%, il Mutuo Cap 10 di Unicredit con Cap a quota 6,25% e spread 2,40% e il Mutuo Cap 20 sempre di Unicredit con Cap a quota 6,25% e spread a quota 2,50%.

Secondo motivo per preferire i prodotti con tetto massimo è l’attuale incertezza sui tassi: saliranno, e quando e di quanto? Le banche, con il tetto, scommettono in un rialzo mite. Tanto che, rispetto all’anno scorso, il Cap massimo è salito di poco, anzi in alcuni casi è diminuito. Come per il Mutuo Swimm Dorso di Banca Marche con Cap sceso dal 6% dell’agosto 2010 al 5,60% di oggi. Oppure il Mutuo Geniale Rata protetta di Banco Popolare che fa scendere il suo “tetto” massimo dal 6% al 4,90%.

Ma si tratta di casi di eccellenza. Nelle altre offerta, infatti, il Cap è salito, anche se non di molto, in media di 20-25 punti base, che è poi la metà dell’aumento registrato in un anno del tasso Bce (che è passato dall’1% del 2010 all’attuale 1,50%).

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